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Anistia 2022 Guarulhos

Anistia de imóveis Guarulhos 2022 - O que é?

Foi aprovada, no dia 07 de julho, pelo poder executivo, a lei 7.926/2021, a qual prevê a anistia para imóveis irregulares em Guarulhos!

Agora, o que isso significa? A anistia é o perdão, por parte da prefeitura, a imóveis irregulares, ou seja, o projeto atual prevê que pode ser regularizado um ou mais imóveis dentro do mesmo lote, independentemente de qualquer infração das leis de parcelamento e edilícia, tais como:

• Construção em todo o terreno;
• Altura acima do limite legal;
• Áreas cobertas adicionais ao permitido por lei (garagens principalmente);
• Aberturas junto a outros lotes (janelas junto a vizinhos);
• Matrícula irregular (será aceito apenas o contrato de compra e venda ou escritura);

Neste contexto, são consideradas concluídas as obras com paredes erguidas e cobertura executada (independente das obras internas).

A seguir se encontram as regras e modalidades de regularização propostas:

Regularização declaratória

Tipologia que se enquadra
a) a edificações residenciais até 500 m², com até 10 metros de altura, que não ultrapassem o C.A básico da zona e que não se enquadrem na regularização automática, na qual o declarante terá de protocolar, de forma eletrônica, formulários e documentações para regularização do imóvel junto à prefeitura, processo ao qual daremos suporte e consultoria, no intuito de evitar indeferimentos ou entraves futuros por falta ou falha de documentação
b) a edificações comerciais até 1.500 m², sobre as quais não incida outorga onerosa, que não ultrapassem que deverão apresentar projeto e RRT/ART, emitida por profissional habilitado (arquiteto/engenheiro), inscrito com CCM ativo.

Regularização Padrão (comum)

Tipologia que se aplica às edificações comerciais acima de 1.500 m² e residenciais acima de 500m², ou aquelas inferiores nas quais incida outorga onerosa. Por se tratar de áreas com maior metragem e impacto urbanístico, será necessária a contratação de profissional habilitado (arquiteto ou engenheiro), bem como confecção de planta, no padrão legal exigido pelo Código de Obras Vigente, e penderá de análise técnica por parte de analistas da Prefeitura, além de documentos adicionais como AVCB, Certificado de Segurança (AVS), Alvará de Funcionamento.

Entenda melhor a Lei da Anistia em São Paulo

Quais os benefícios de regularizar seu imóvel na Anistia?

Valorização do seu imóvel

Um imóvel regular tem maior valor de venda, que poderá ser efetivada também através de financiamento bancário.

Com o imóvel regularizado, o proprietário poderá entrar com qualquer processo de reforma junto à prefeitura sem o risco de sofrer penalidades, paralização da obra e multas.

Efetividade na locação de imóveis comerciais. Com o imóvel regular, a locação se tornará mais competitiva, pois, grande parte das atividades comerciais necessitam do imóvel regular para a obtenção da licença de funcionamento do seu negócio.

Maior economia

A regularização do imóvel na Anistia é uma oportunidade para evitar o pagamento do IPTU retroativo incidente sobre a área irregular.

Evitar multas: o custo para a regularização de um imóvel junto à prefeitura é bem menor que o valor de eventuais multas por irregularidade na construção.

O que a Capital já pode fazer para você:

Resolvemos tudo de forma simples e rápida.

• Visita técnica ao local;

• Análise da regularidade do imóvel junto à prefeitura;

• Elaboração de Estudo de Viabilidade e projeto;

• Obtenção de documentos acessórios: AVCB, Certificado de Segurança (AVS), Acessibilidade, cópias de projetos aprovados, etc.

Profissionais Certificados

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Nossos consultores ajudam a esclarecer assuntos sobre a legislação

Processo de Reabilitação de Áreas Contaminadas

O Processo de Reabilitação de Áreas Contaminadas possibilita selecionar e executar, quando necessárias, as medidas de intervenção, visando a reabilitação da área para o uso declarado, bem como garantir que as substâncias contaminantes não venham a se dispersar e/ou acumular no imóvel e região na qual se insere, sendo constituído por três sub etapas:

 

Elaboração do Plano de Intervenção

Neste momento, a principal etapa do processo se inicia, qual seja, o planejamento e definição, a partir da metodologia correta de Gerenciamento de Áreas Contaminadas, da melhor estratégia para remediação da área contaminada, com o objetivo principal de otimizar recursos técnicos e econômicos ao interessado. Neste tocante, o processo de tomada de decisão, por profissional devidamente habilitado e competente, engloba as seguintes fases: (i) reconhecimento e definição do problema; (ii) identificação e desenvolvimento de soluções possíveis; e (iii) avaliação e aplicação da solução escolhida. E isto porque, na maioria das vezes, as tecnologias de remediação são selecionadas por serem familiares e não pelo fato de serem as mais eficientes e indicadas para uma determinada situação (Ram et al – 1993). Do ponto de vista do investidor ou interessado, como responsável pelos investimentos que permitirão a efetiva remediação no âmbito do gerenciamento de áreas contaminadas, aqueles esperam que os responsáveis técnicos pela elaboração do plano têm conhecimento dos principais anseios da operação, que normalmente são traduzidos nos seguintes macros critérios:

Redução de contaminação (eficácia);

Prazo para remediação (eficiência);

Custos de remediação;

Efeitos colaterais (impactos ambientais).

Após a análise e definição da melhor estratégia, com base no exposto, procede-se à elaboração do projeto executivo e Plano de Intervenção, o qual poderá conter: (i) medidas institucionais, como planos operacionais e regras restritivas de utilização de espaços no interior da área; (ii) medidas de engenharia, como a execução de barreiras físicas à exposição dos receptores aos contaminantes e barreiras hidráulicas para nortear o encaminhamento destes no solo; e (iii) medidas de remediação, a fim de descrever o melhor formato de implementação da solução proposta, como a oxidação química, a nanorremediação, a biorremediação e dessorção térmica in situ.

Execução do Plano de Intervenção

Após elaborado o Plano de Intervenção, este deverá ser protocolado e analisado junto ao órgão ambiental responsável, através de processo denominado PARECER TÉCNICO SOBRE PLANO DE INTERVENÇÃO PARA REUTILIZAÇÃO DE ÁREAS CONTAMINADAS. Após sua aprovação, ou durante sua análise (nos casos permitidos em lei), o interessado deverá iniciar os procedimentos de remediação do solo, visando a redução dos impactos ambientais e o retorno da área ao status de monitoramento ambiental para encerramento, através da redução dos níveis dos contaminantes aos índices toleráveis para o uso pretendido no local (industrial, comercial ou residencial).

Monitoramento para Encerramento

Finalizada a aprovação do Plano de Intervenção e sua execução no local, caso as análises clínicas demonstrem que os índices de contaminação se reduziram aos toleráveis para o uso pretendido, deve ser iniciado o procedimento de monitoramento ambiental, o qual deve perdurar por, no mínimo, 2 (dois) ciclos hidrológicos completos, período no qual serão analisadas sazonalmente as substâncias químicas de interesse (SQI), no intuito de demonstrar que a situação se manteve estável. Para tanto, são realizadas campanhas de monitoramento, que deverão ser consolidadas através de relatórios técnicos acerca das SQI. Aprovados os relatórios técnicos pelo órgão ambiental, por meio de processo denominado PARECER TÉCNICO AMBIENTAL SOBRE RESULTADO DA IMPLANTAÇÃO E EXECUÇÃO DE MEDIDAS DE INTERVENÇÃO EM ÁREAS CONTAMINADAS, a área será considerada como REABILITADA PARA O USO DECLARADO (AR), através de notificação oficial que deverá ser registrada pelo cartório de registro de imóveis no documento de propriedade do imóvel.

Por fim, ao longo da execução das etapas do Gerenciamento de Áreas Contaminadas descritas acima, em função do nível das informações obtidas, dos riscos existentes ou das medidas de intervenção adotadas, as áreas serão classificadas e reclassificadas, sequencialmente, conforme artigo 8º do Decreto nº 59.263/2013, como:

Por fim, ao longo da execução das etapas do Gerenciamento de Áreas Contaminadas descritas acima, em função do nível das informações obtidas, dos riscos existentes ou das medidas de intervenção adotadas, as áreas serão classificadas e reclassificadas, sequencialmente, conforme artigo 8º do Decreto nº 59.263/2013, como:

Área com Potencial de Contaminação (AP);

Área Suspeita de Contaminação (AS);

Área Contaminada sob investigação (ACI);

Área Contaminada com Risco Confirmado (ACRi);

Área Contaminada em Processo de Remediação (ACRe);

Área Contaminada em Processo de Reutilização (ACRu);

Área em Processo de Monitoramento para Encerramento (AME);

E, por fim, após finalizado e aprovado, pelo órgão ambiental competente, o processo de monitoramento ambiental para encerramento, como Área Reabilitada para o Uso Declarado (AR).

Processo de Identificação de Áreas Contaminadas

O Processo de Identificação de Áreas Contaminadas objetiva a correta identificação das áreas potencialmente contaminadas, determinando sua localização, características relevantes e, principalmente, fornecendo avaliação precisa dos riscos a estas associados, de modo a permitir decisão oficial sobre a pertinência e viabilidade de adoção de medidas de intervenção no imóvel, sendo constituído por cinco sub etapas:

Identificação de Áreas com Potencial de Contaminação

A identificação oficial de uma área com potencial de contaminação se dá através de análise do histórico de ocupação e atividades exercidas em determinado imóvel ou região, com base em dados disponibilizados pela Receita Federal, Prefeituras, jornais e veículos de informação, bem como os próprios dados disponibilizados à CETESB por outros interessados. Neste contexto, caso identificada atividade ou histórico de atividades que, por seu fluxograma e tipologia de substância químicas utilizadas no processo produtivo, represente potencial de contaminação ao solo e meio ambiente, o SQL (Setor Quadra Lote) referente passa a ser declarado como POTENCIAL CONTAMINADO, ensejando ao proprietário a responsabilidade em iniciar os procedimentos de Gerenciamento de Áreas Contaminadas.

Priorização de Áreas com Potencial de Contaminação

Identificada a área ou região como POTENCIAL CONTAMINADA, estas devem ser priorizadas para fins de identificação e fiscalização de possíveis passivos ambientais e contaminação do solo e meio ambiente, e passam a ser incluídas nos registros oficiais da CETESB e Prefeitura local para esta finalidade, visando a garantia de início do procedimentos para Gerenciamento de Áreas Contaminadas.

Avaliação Preliminar e Investigação Confirmatória

A etapa de Avaliação Preliminar, conforme DD-038-2017-CETESB, tem por objetivo caracterizar as atividades desenvolvidas e em desenvolvimento na área sob avaliação, identificando as áreas fonte e as fontes potenciais de contaminação (ou mesmo fontes primárias de contaminação) e constatando evidências, indícios ou fatos que permitam suspeitar da existência de contaminação, embasando sua classificação como Área Suspeita de Contaminação (AS) e orientando a execução das demais etapas do processo de Gerenciamento de Áreas Contaminadas.

Ou seja, nesta etapa é realizado um relatório ambiental detalhado de todo o histórico do imóvel e/ou região, de modo a identificar se este realmente possui indícios de que possa ter sido contaminado e/ou esteja em processo de contaminação ativo. Ato contínuo, a partir dos dados preliminares obtidos, no intuito de confirmar a presença de eventuais contaminações por substâncias nocivas no solo e lençóis, acima dos níveis toleráveis, é iniciado processo de Investigação Confirmatória, através de execução de poços de monitoramento e análise clínica dos resultados, à luz da NBR 15.515 -2 e legislações correlatas. Neste contexto, o referido relatório e atividades técnicas devem ser elaborados por profissional capacitado, devidamente homologado junto ao órgão de classe e com experiência prévia, pois deverá ser protocolado e analisado junto ao órgão ambiental responsável, através de processo denominado PARECER TÉCNICO SOBRE AVALIAÇÃO PRELIMINAR E INVESTIGAÇÃO CONFIRMATÓRIA NOS CASOS DE ÁREA COM POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO.

Investigação Detalhada e Avaliação de Risco

Finalizada a etapa anterior, caso constatado a presença de contaminantes no solo e meio ambiente após execução da Investigação Confirmatória, deverá ser iniciado processo de Investigação Detalhada e Avaliação de Risco à Saúde Humana, de modo a dimensionar, com clareza e embasamento técnico, a tipologia, localização e quantidade das principais substâncias tóxicas e contaminantes, bem como os riscos de sua presença à saúde dos moradores e futuros ocupantes do imóvel, conforme o uso pretendido (residencial, comercial ou industrial). Para tanto, é prevista a execução de novos poços de monitoramento para análises clínicas detalhadas, bem como, se necessário, a contratação de estudos de maior complexidade, como: (i) levantamento geofísico; (ii) análise de solo; (iii) análise de seres vivos, como plânctons; (iv) análise de sedimentos; e (v) análise de qualidade do ar, através de métodos como ionização de chama, fotoionização, oxidação catalítica e cromatógrafo gasoso, sendo que todas essas atividades devem ser executadas por empresas acreditadas pelo INMETRO Tal qual na Investigação Confirmatória, o referido relatório e atividades técnicas devem ser elaborados por profissional capacitado, devidamente homologado junto ao órgão de classe e com experiência prévia, pois deverá ser protocolado e analisado junto ao órgão ambiental responsável, através de processo denominado PARECER TÉCNICO SOBRE INVESTIGAÇÃO DETALHADA E AVALIAÇÃO DE RISCO.

Após a finalização do Processo de Identificação de Áreas Contaminadas, caso constatada situação de risco à saúde humana ou meio ambiente, em razão de presença de substâncias em níveis acima dos índices toleráveis, o interessado deverá iniciar o Processo de Reabilitação de Áreas Contaminadas.